Démembrement de propriété

Démembrer, c'est transmettre sans se déposséder

Le démembrement de propriété est l'un des outils les plus anciens et les plus puissants du droit patrimonial français. Il permet de séparer un bien en deux droits complémentaires : la nue-propriété, qui porte sur la substance, et l'usufruit, qui porte sur les fruits. Correctement calibré, il réduit significativement l'assiette taxable d'une donation ou d'une succession, tout en laissant au donateur la jouissance et les revenus de son patrimoine.

Le démembrement n'est pas un produit, c'est une grammaire. Elle s'écrit avec le notaire, se lit dans le barème de l'article 669 du CGI, et s'orchestre dans une stratégie patrimoniale d'ensemble.

Nue-propriété, usufruit : deux droits, une propriété

La pleine propriété confère trois attributs : le droit d'user du bien (usus), d'en percevoir les fruits (fructus) et d'en disposer (abusus). Le démembrement sépare ces attributs entre deux titulaires :

• L'usufruitier dispose de l'usus et du fructus : il utilise le bien et en perçoit les revenus (loyers, dividendes, coupons). Il en supporte l'entretien courant et les charges ordinaires.
• Le nu-propriétaire détient l'abusus : il est propriétaire du capital, sans en avoir la jouissance. Il supporte les gros travaux (article 606 du Code civil) et est seul habilité à consentir à certains actes de disposition.

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint : la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans droits de succession à acquitter (article 1133 du CGI). C'est précisément ce mécanisme qui fait du démembrement l'un des piliers de toute stratégie successorale aboutie.

L'article 669 du CGI : la clé de voûte fiscale

La valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété est fixée par l'article 669 du CGI. Pour un usufruit viager, elle dépend de l'âge de l'usufruitier au jour du démembrement :

• Moins de 21 ans : usufruit = 90 %, nue-propriété = 10 %
• De 21 à 30 ans : usufruit = 80 %, nue-propriété = 20 %
• De 31 à 40 ans : usufruit = 70 %, nue-propriété = 30 %
• De 41 à 50 ans : usufruit = 60 %, nue-propriété = 40 %
• De 51 à 60 ans : usufruit = 50 %, nue-propriété = 50 %
• De 61 à 70 ans : usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 % (tranche la plus utilisée en transmission)
• De 71 à 80 ans : usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %
• De 81 à 90 ans : usufruit = 20 %, nue-propriété = 80 %
• Plus de 91 ans : usufruit = 10 %, nue-propriété = 90 %

Pour un usufruit à durée fixe (usufruit temporaire), l'article 669 II retient une valeur de 23 % par tranche de dix ans de durée, sans fractionnement, et sans que le cumul puisse excéder la valeur d'un usufruit viager calculé sur la tête du plus jeune usufruitier.

Une donation de la nue-propriété faite par un parent de 65 ans ne porte fiscalement que sur 60 % de la valeur du bien. Combinée à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, cela permet de transmettre des montants significatifs sans friction.

Un outil ancien, toujours central

Le démembrement d'un bien immobilier — en direct ou via parts de SCI — reste le cas d'usage le plus courant.

• Donation de la nue-propriété aux enfants, avec réserve d'usufruit au profit du donateur : les parents continuent de jouir du bien et d'en percevoir les loyers, tout en transmettant 60 % de sa valeur (à 65 ans) avec un coût fiscal réduit.
• Démembrement croisé entre époux : chaque époux acquiert la nue-propriété sur la moitié du bien et l'usufruit sur l'autre moitié. Au premier décès, le conjoint survivant recueille la pleine propriété sur sa moitié et conserve son usufruit sur l'autre, sans incidence fiscale (article 1133).
• Démembrement temporaire via SCPI de nue-propriété : acquisition décotée de parts en nue-propriété sur 5 à 20 ans, pendant lesquels un investisseur institutionnel perçoit les loyers. Au terme, l'acquéreur récupère la pleine propriété sans fiscalité complémentaire.

Titres, parts de société, contrats de capitalisation

Le démembrement est tout aussi efficace appliqué à des actifs financiers :

• Titres de société : l'usufruitier perçoit les dividendes, le nu-propriétaire est propriétaire des actions. Les droits de vote se répartissent par défaut selon l'article 1844 du Code civil (usufruitier pour l'affectation des bénéfices, nu-propriétaire pour le reste), mais peuvent être aménagés statutairement ou par convention.
• Parts de holding patrimoniale : la donation démembrée de parts de holding permet de transmettre progressivement, en conservant le contrôle via l'usufruit et les clauses statutaires, l'essentiel du patrimoine productif d'une famille.
• Contrat de capitalisation démembré : l'un des rares véhicules d'épargne qui admet juridiquement le démembrement. Utilisé notamment dans les schémas de remploi de prix de vente démembré, ou à réception d'une succession avec usufruit du conjoint.

La clé d'un démembrement financier réussi est la rédaction précise des actes : convention de quasi-usufruit ou maintien d'un démembrement classique, répartition des droits de vote, sort des plus-values, sort des titres en cas de cession en cours de démembrement.

Un usage sophistiqué, pour dirigeants avertis

L'usufruit temporaire diffère de l'usufruit viager : il est consenti pour une durée fixe (5, 10, 15 ans), au terme de laquelle il s'éteint automatiquement et la pleine propriété se reconstitue. Il trouve son utilité dans plusieurs schémas professionnels :

• Cession d'usufruit temporaire à une société d'exploitation : le dirigeant cède l'usufruit temporaire de parts d'une société à sa structure professionnelle. Pendant la durée du démembrement, la société perçoit les dividendes et en supporte la fiscalité à l'IS (régime mère-fille le cas échéant). Le dirigeant conserve la nue-propriété et retrouve la pleine propriété au terme.
• Quasi-usufruit post-succession : le conjoint survivant, usufruitier d'une somme d'argent, peut en disposer librement à charge de restitution au décès (article 587 du Code civil). Cela permet de sécuriser le train de vie du survivant tout en préservant la transmission aux enfants nus-propriétaires.
• Démembrement de prix de vente : lors de la cession d'un bien démembré, le prix est lui-même démembré : le nu-propriétaire conserve la titularité du capital, l'usufruitier en conserve les fruits. Ce schéma est fréquent dans les remplois post-cession.

L'usufruit temporaire est particulièrement surveillé par l'administration (abus de droit possible si motif exclusivement fiscal). Sa mise en œuvre exige une logique économique réelle et une rédaction notariale irréprochable.

Comment nous accompagnons un démembrement

Le démembrement est un outil : il ne prend son sens qu'à l'intérieur d'une stratégie patrimoniale globale. Notre intervention se structure typiquement ainsi :

• Diagnostic patrimonial préalable : cartographie de la famille, de la situation matrimoniale, des actifs, des flux, de la fiscalité et des objectifs générationnels. Le démembrement n'a d'intérêt que s'il sert une trajectoire claire.
• Choix du périmètre démembré : quels actifs ? en pleine propriété ou via holding ? avec réserve d'usufruit ou donation démembrée croisée ? Chaque option a ses conséquences civiles, fiscales et successorales.
• Coordination notariale : rédaction des actes de donation, des conventions d'usufruit, des clauses statutaires sur les droits de vote, des conventions de quasi-usufruit. Nous travaillons main dans la main avec le notaire de la famille.
• Mise en œuvre et suivi : inscription des démembrements dans l'architecture patrimoniale d'ensemble (assurance-vie, holding, immobilier), revue à chaque événement de vie, coordination avec l'expert-comptable et le fiscaliste.